Requête de locataires HLM sur le renouvellement urbain et sa mixité sociale aux candidats à la mairie de Vaulx (loyers OPAC et charges)

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    Petit historique. Un groupe de locataires avaient décidés de faire circuler une pétition concernant des charges locatives dépendant de la Mairie.   Les élections étant là.

    Rien que de plus habituel en somme.         

    Ils découvrent par hasard, lors d'un échange avec un responsable, l’existence d’un conventionnement global qui risque de les chasser de Vaulx en Velin.

     Avec une balkanisation du territoire en arrière-plan de cette mixité sociale affichée par tous.

    D’où cette requête adressée, en plus de la pétition, aux différents candidats. Cette requête connaît un remaniement régulier en fonction des réponses apportées et de nos rencontres.

 

 Nous publions les réponses des candidats plus loin. Si elles ne sont pas jugées  fidèles, les candidats peuvent le signaler par des commentaires annexés à cet article.

Requête ouverte aux candidats à la Mairie

   Notre petit groupe informel de locataires a décidé d'interpeller les candidats à la Mairie sur un certain nombre de questions.

   Une pétition est en cours de signature (187 recueillies sur 326 logements à ce jour, taux de participation de 57% contre 35% pour les municipales à Lorca) concernant essentiellement les espaces verts et le chauffage urbain avec un problème de santé publique lié à l'antenne relais.

                Suite à une demande de locataires, la liste des signataires ne sera pas publiée
                mais consultable par les candidats qui en feraient la demande.

Nos loyers et le conventionnement global

 
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    Hors pétition, car personne ne nous en avait informé avant sa rédaction et les élections, du devenir des locataires sociaux sur Vaulx en Velin.  Nous pensions qu'une fois la restructuration de la ZUP achevée, nous resterions sur place avec un régime locatif inchangé.

    Or il n’en serait rien...    En effet, les bailleurs vont bénéficier d'une semi-liberté des loyers.

 

Le renouvellement urbain et sa balkanisation.

    A l'attention de ceux qui s'intéressent aux ZUPs, il ne doit jamais être perdu de vue qu'il s'agit d'un monde qui vit pour et par les subventions.

   La conséquence en est un prisme déformant : on ne veut pas déplaire aux financeurs, donc on leur tiendra le discours voulu par eux et on gommera tout ce qui les dérange.

   Nous, non...

  1)  Actuellement domine le discours sur la mixité sociale.


   Ramener à l'essentiel, il s'agit d'une redistribution du parc immobilier entre propriétaires privés et HLMs.
   L'idée est de créer par ce biais une plus grande diversité socio-professionnelle dans ces quartiers. Ce qui est tout à fait vrai et voulu par les habitants de nos cités.

  - Sauf que nous avons constaté que cette mixité sociale s'accompagne en fait par une balkanisation rampante du territoire, se substituant à la ghettoïsation des cités.

    Une anecdote parmi d'autres : cette voisine qui voulait acheter dans un immeuble tenu par des moyen-orientaux. Elle y a renoncé suite à des menaces : " Va acheter dans le secteur des maghrébins, ta place n'est pas ici ! ".

  - Un des enjeux principal et non solutionné, même pas abordé d'ailleurs car il s'agit d'un sujet tabou, reste le devenir des enfants toutes origines confondues.

    Les stratégies de regroupement par secteur géographique en découlent, les choix du mode de scolarisation, les préférences pour tel loisir ou activité sportive.

  - Le contraire donc du "mealting-pot" et cette mixité sociale lui a donné une assise territoriale.

 

 

  En réalité, ils doivent le savoir. Un aveugle le verrait.

  Alors pourquoi ?  Selon une de nos sources (qui a tenu à rester anonyme), des habitants propriétaires ne brûlent pas les voitures, et de plus ils sont obligés de travailler pour payer leur appartement.

  Ceux qui parmi nous ont eu en charge ce dossier ont été frappés par "la légéreté" des outils conceptuels mis en oeuvre. Et des dossiers sur les banlieues, nous en avons avalé.

  La mixité sociale serait donc un moyen de tenir ces populations, du moins parmi ces éléments les plus récupérables. Pour les autres, un traitement particulier les attend.

  Les spécialistes savent à quel point une balkanisation est autrement plus complexe à maîtriser qu'un communautarisme. Wait and see....

 

 

 
 

    2) Le renouvellement urbain accompagné d'un autre volet : le parcours locatif diversifié.

 

    Un autre enjeu mais caché celui-là, les émeutes urbaines de 2005. Rappelons au passage que le couvre-feu avait été instauré (et pas en mai 68) et le terme "les événements" employé par les médias, terme de sinistre mémoire pour beaucoup d'entre nous.

    Le contrat implicite liant ces organismes et associations à l'Etat, des subventions contre la paix civile, n'était plus respecté. Ils ont été menacés au plus haut sommet de l'Etat de perdre " leur paradis et privilèges"  nous a déclaré un politique du conseil régional.

    Ils se devaient donc de réagir et de réduire les ZUPs.

 

 

   Tout un ensemble de mesures législatives et réglementaires ont alors été mises en place et qui aboutissent à cette nouvelle philosophie du logement social, le parcours locatif diversifié.

   Comment le caractériser en peu de mots ?

  

   Une forme de nomadisme locatif opposé au logement durable actuel, ce dernier étant présenté comme un abcès de fixation de tous les maux sociaux (drogue, violence, solitude, chômage, etc).

    Ces populations, cad nous, devront bouger à intervalle régulier et surtout ne plus se fixer et s'enraciner dans un espace territorial donné. Rien à voir avec la précarisation locative qui, elle, est un accident de parcours.

   Des populations d'ailleurs qualifiées de "captives", terme technique mais infâmant à nos yeux, par les plus hautes instances dirigeantes de ces organismes (à tout fin utile, nous précisons que nous avons des documents en faisant foi).
   Tout notre devenir est contenu dans cet adjectif. 

   
   3) Alors qu'en conclure ?
 

   De fait, le renouvellement urbain n'a pas touché, à notre connaissance, à l'appareil socio-économique spécifique à la ZUP, une économie rentière vivant du pétrole social. L'image est outrée, on peut nous traiter de marxiste ou de conservateur selon sa sensibilité, mais qu'on nous explique alors pourquoi :

•  - Selon la chaîne parlementaire, les OPACs, les offices d’HLM, etc ont 4 fois plus de personnel que les régies privées.

•  - Le chauffage urbain est deux fois plus cher que celui d’une chaudière au gaz d’immeuble selon un article du blog qui nous héberge ( http://vivre.a.vaulx.over-blog.net/article-5976022.html )
•   Or ce chauffage est dit écologique, s’inscrit dans le développement durable, pourquoi le pénaliser ?

•  - Une taxe d’habitation deux fois plus élevée si l'immeuble est destiné au logement social. Cette taxe est d'ailleurs rarement payée par les locataires, mais par la région, "grâce" au dégrévement. (dégrévement ne veut pas dire exonération, mais substitution du payeur : une APL fiscale en fait)
•   Curieuse conception d'une justice fiscale, qui taxe deux fois plus les pauvres au final.

• - Et on en passe (il suffit de lire les rapports du Sénat, de la Cour des Comptes...)

   D'ailleurs, la Cour des Comptes a estimé, en 2004, que les habitants ne touchaient directement que 7% de la vingtaine de milliards d’euros versés chaque année au profit des ZUPs et ZUSs.  

   Pour résumer, la ZUP vit selon un mode d'économie sociale très profitable à certains acteurs.

 

 

  Le maintien en l’état de ce système de prélèvements, non pas à la source mais sur sa redistribution, sera-t-il compatible avec la mixité sociale recherchée.

  Autrement dit, une population à faibles revenus pourra-t-elle se maintenir à Vaulx avec des acteurs économiques de 2 à 4 fois plus chers qu'hors-ZUP ?  Ces surcoûts ayant été masqués et rendus indolores grâce aux APL, subventions, etc..

  Le nomadisme locatif ne nous semble pas être la solution la plus appropriée pour résoudre la question des banlieues. Il se borne à une délocalisation des zupiens, et ce qui est plus original à en faire une poplulation flottante à la chinoise.

Notre requête auprès des candidats

 

 

    Nous concevons, pas très contents car nous n’y sommes pour rien dans ces échecs urbains à répétition, que les loyers augmentent pour alimenter la reconstruction des immeubles détruits.

    Mais nous attendons une réponse précise des candidats sur cette question : de combien laisseront-ils les OPACs augmenter les loyers durant leurs mandats ? Autrement vont-ils s’incliner de nouveau sans chercher à vérifier véritablement si ces augmentations sont inévitables ?

    Un véritable renouveau urbain aurait été de placer les offices dans le cadre du régime de soumission comme pour les TCL, que le chauffage urbain sorte du cadre de la loi Sapin (lois du 29 janvier 1993).... , afin d'enrayer cette spirale où déjà 93% des fonds ne parviennent plus aux destinataires finaux.

 

 

    Un effort solidaire entre les locataires et les bailleurs, chauffagistes....pour plus de justice social.
    Une suggestion : qu'à toute augmentation de loyer corresponde une économie de rationalisation des bailleurs. Il y en a d'autres pour le chauffage urbain, pour.... la liste en est longue.

 

    Aux politiques d'innover et de démontrer que c'est eux qui dirigent ces organismes et non pas l'inverse.

     Mais notre expérience passée nous rend pessimistes. Pourquoi ?

 

 

   Alors à défaut de réformes structurelles, et dans le cadre de cette démocratie de proximité et de la transparence tellement à la mode, nous proposons de faire jouer la comparaison entre les OPACs  pour limiter la hausse des loyers et des charges.
    Des outils ont été élaborés, il suffit de les alimenter en données mais encore faudrait-il que les locataires y aient accès.

 

 

   Ils peuvent se révéler efficaces comme le prouve cet article :

    http://vivre.a.vaulx.over-blog.net/article-4368649-6.html

   

   Plus fondamentalement, nous nous interrogeons cependant sur la volonté réelle de démocratie de proximité et de transparence de ces structures.

•  Un exemple : cette dérogation qui autorise les OPACs enregistrés au RCS à ne pas publier leurs comptes au Greffe du Tribunal de Commerce.  Les sociétés commerciales privées y sont astreintes et pas nos bailleurs !
•   Les OPACs, dans ce domaine, auraient pu jouer un rôle de vitrine de la transparence à l’image de ce que fût Renault dans le social, et non pas l'actuelle tout en trompe-l'oeuil.
  

 

Prenons l' OPAC de Villeurbanne (OPAC tenu par la gauche), et lisons sa fiche :

 

 

L'enjeu est d'importance.

   L’affaire du prix de l’eau démontre bien que là où les acteurs jouent l’opacité, les prix et tarifs sont excessifs (40% de marge pour la communauté urbaine du Grand Lyon, alors que Clermont-Ferrand qui a joué la carte de la transparence voit ce taux limité à 10% selon UFC-Que Choisir).

   Rappelons que le Grand Lyon a demandé à ses concessionnaires de l’eau, une baisse de 16% du prix de l’eau suite à l’enquête de Que Choisir.  Nos politiques ont donc le pouvoir d'agir.

   Souhaitons que le Conseil Régional commandite une telle étude sur le chauffage urbain !

  Pour mémoire :

•   Une tranche d'augmentation (hors inflation et avec APL inchangée) de 300 à 500 euros annuels des loyers, provoquerait à terme le départ de 7% de locataires sociaux. Et curieusement ceux qui sont juste au-dessus des minima sociaux...

•   Le logement réprésente 40% à 50% des ressources des salariés pauvres (temps partiels), des Rmistes, des mères célibataires et des minimum retraite vieillesse.

 

  Nous demandons donc au futur maire son soutien dans l’obtention d’informations opérationnelles dans les domaines des loyers, du chauffage, des espaces verts, de Numéricable (ex-UPC)...

  Une réponse claire sur un engagement du candidat de son soutien  et comment il le fera, dans cette démarche de la transparence des loyers et des charges, sera déterminante au moment du vote. 
  Surtout pour le deuxième tour.

 

      La maîtrise des loyers sociaux et des charges permettra, plus que tout discours, de maintenir une partie de la population des nouveaux pauvres (salariés à temps partiel et minimum vieillesse) à Vaulx en Velin. 

 

 

      Avec toutes nos salutations les plus respectueuses.


                                                                                                    Des locataires de la Thibaude.

 

    Précisions : nous rappelons le rôle positif qu'à jouer l'OPAC du Rhône pour le dossier du câble et d'UPC, de même que pour la régularisation des charges intervenue en 2006.  Nous sommes pugnaces mais pas obtus.
    La tranquillité en bas des tours progresse aussi. Un nouveau service a été mis en place par l'ARRA mais qui a besoin des locataires pour fonctionner. Deux résidences l'ont testé avec de bons résultats. Si c'est vérifié, notre quotidien en sera transformé. Il faut vivre dans nos cités pour savoir ce que cela représente.

    La conclusion est que ce système ne peut fonctionner correctement qu'avec des locataires rendus forts et libres. Deux photos illustrent ce constat, toutes les deux ont été prises dans la même résidence, l'une à l'allée 15, l'autre au 11. Cette association de locataires est très présente au 11 et pas au 15. Le résultat saute aux yeux.


                                                

    P.S.: les liens, les textes juridiques concernés, les rapports seront rajoutés en fin de l'article comme à notre habitude (nous prouvons toujours ce que nous avançons). Mais c'est long à faire et il y avait urgence à cause des élections.

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   Notre rapport avec la politique municipale est des plus clairs : les charges et le loyer.

   Voyons un peu ce que nous ont répondu les candidats.

 

 

Le maire sortant : Mr Charrier

 

La pétition

 

    Les antennes-relais : leur implantation sera suspendue et une étude réalisée sur l’amplitude des champs sur les existantes par le Crirem, organisme indépendant.

 

   Les espaces verts : un fascicule qui délimite les parcelles appartenant aux OPACs, la commune et la Courly nous a été remis. La promesse de réunir une commission les différents acteurs et usagers avec un suivi par le Politique.
  Nous allons pouvoir nous mettre au travail sur ce dossier.

•   Information : les haies dont la pestilence envahit notre quartier seront arrachées et remplacées par une autre espèce.

 

     Le chauffage urbain : la réponse à ne pas nous faire : Bérim ! Lisez les autres articles de ce blog et vous comprendrez notre défiance vis-à-vis de ce bureau d’étude.

     Cependant Bérim a un aspect positif,  celui de publier des rapports annuels remplis de chiffres et de données brutes et le candidat s’est engagé à nous les passer pour les années 2004, 2005 et 2006.

    S’agissant de la puissance souscrite et du réseau secondaire, c’est l’affaire des OPACs. Merci bien pour la réponse. Le candidat s’est engagé à nous soutenir… On verra bien.

   Concernant l’isolation de nos HLMs, Bérim détient des études et nous les communiquera.

 

   Le maire sortant  a déclaré que nous pourrions parler de nos études sur le chauffage urbain à la commission consultative des délégations de service public, et demander confirmation ou infirmation de nos calculs qui contredisent les conclusions de Bérim : un chauffage urbain aussi compétitif que les autres.

 

  Le coût du chauffage. Le maire sortant s’est engagé à ce qu’il baisse de 15%,  nous avons répété la question 2 fois. Le m² carré chauffé coûtait 10 euros pour l’OPAC du Rhône en 2006 pour la Thibaude, il descendra donc à 8,50 euros. Nous avons clairement énoncé ces chiffres au candidat et il a confirmé.

    Il a par ailleurs confirmé que les nouveaux immeubles seront raccordés au réseau du chauffage urbain. Nous attendons de voir la carte pour vérifier si tous les immeubles du périmètre prévu par la Loi sont dans ce cas, qu'aucune construction privilégiée n'y a échappé.

   L’éclairage public de notre place et son dysfonctionnement. Un n° de téléphone nous a été remis mais pas d’emails pour prouver l’existence de nos appels. Passons….nous trouverons bien une autre solution.

 

   Concernant les charges, le maire sortant a rappelé qu’il était l’une des rares communes de France à subventionner une fédération de locataires pour nous assister devant les bailleurs.

 

 

Le conventionnement global.

 

Deux réponses nous ont été faites :

  Le restant à payer pour les reloger dans du neuf. Il ne bougera pas et ça, c’est un vrai soulagement. Simplement ces aides complémentaires ne dureront que 6 ans.

   Pour les autres loyers sociaux, à nous d’avoir des associations actives de locataires vis-à-vis des OPACs et que là, le candidat pourra nous appuyer. Aide-toi et le Ciel t’aidera.

  

 


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La candidate du P.S. : Mme  GEOFFROY.

 

   Nous, nous luttons pour notre survie et nous avons besoin de réponses opérationnelles.

 

   L’ennuyeux est que nous avons contacté les candidats trop tardivement et qu’il s’agit de dossiers techniques, pas vraiment de politiques. Donc pas de réponses précises mais des intentions.

 

   Pas facile dans ce contexte de ce faire une opinion à partir de deux réunions.

 

    Le logement, c’est pour beaucoup d’entre nous entre 40 à 50 % de nos revenus avec en plus la menace qui plane du conventionnement global. Et là, nous sommes restés sur notre faim. L’appui de la candidate vis-à-vis des bailleurs consisterait en quoi exactement ?

 

    S’agissant du Mas du taureau, un projet d’urbanisme durable, écologiste…sincèrement, nous n’avons pas bien saisi. Nous, ce que nous voyons : c’est que de bâtiments de bonne qualité avec des logements spacieux et pas chers vont être remplacés par des cages à poule hors de prix. D’autant plus que c’était des immeubles amortis et que nous allons en payer la reconstruction avec nos hausses de loyer.
    On aurait pu, comme en Allemagne, garder mais raser des étages, rénover, isoler. Un tel gaspillage nous rend littéralement malade. Nous aurions aimé voir un vrai projet alternatif.

 
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    Deux points du programme ont retenu notre attention :


     1) Au niveau de la qualité de la vie, les Conseils de quartier sont une excellente proposition.

     Il est vrai que les associations et autres structures sont perçues en général comme un gisement/création d’emplois pour petits malins (tant mieux pour eux) mais elles ont décrédibilisé la participation citoyenne.

 Un audit décrit, hors de la langue de bois d'usage, leur vision de leur rôle dans la cité.
 C'est un document très significatif sur l'état d'esprit de ces acteurs sociaux.

 Le cadre, une ex-résidence "Carco" de 131 logements transformés en bureaux et pépinière d’entreprises : (2116 m²), halte-garderie (354 m²), équipement de quartier (1 421 m²). Les travaux ont été réalisés pour un montant de 5 522 878 €. dont seulement 320 143 € payés par Vaulx (rien n'y à redire donc).

" L'Espace Carco est, au dire des acteurs de terrain, bien accepté par les habitants. Un bon indicateur est le fait qu’il n’ait pas été l’objet de dégradations. Cette bonne insertion tient aussi aux emplois que fournit la structure aux habitants du quartier : les services environnants (petits traiteurs, etc.) ont en effet pu se développer. Par ailleurs, bien que l'opération ne soit pas spécifiquement liée à une démarche d'accès à l'emploi, le souci a été mis en avant d'associer à l'équipement des habitants du quartier, qui ont été embauchés pour assurer le gardiennage, l'accueil ou le nettoyage des locaux. Cet état de fait participe également à la sécurisation passive des locaux."

Source : ACT Consultants. Financements européens et politique de la ville. 2005 Fiche de cas N°7.

     Et rien d'autre pour justifier 5 millions d'euros, pas d'autres critères d'insertion de cette structure dans notre quartier. Un immeuble entier (sur les deux de Carco) de 6 étages d'associations (17 en tout) destinées au lien social.

      Demandez aux habitants du quartier s'ils les connaissent. Ils n'en savaient rien à part le local pour les fêtes de quartier. Selon la commission sénatoriale, il existe 15 structures de ce type à Vaulx.

     Source :http://www.senat.fr/rap/r06-049-2/r06-049-23.html

 

    Ne parlons même pas du mépris qui suinte de ce document vis à vis de nous.

    Une approche aussi réductrice de la cité est l'aveu de leur impuissance à être en phase avec leur public, à répondre à leur demande réelle. Les dames patronnesses d'antan accomplissaient un meilleur travail et à moindre coût.

    Ces Conseils pourraient être aussi un instrument pour une prise en main par les habitants des charges, les affranchir enfin de leur crainte vis-à-vis des institutions. C’est tentant.

 


      2) Une autre innovation porteuse : mettre le paquet sur les maternelles et le primaire. La réussite scolaire se joue là. Beaucoup d’entre nous ont des enfants et de grosses inquiétudes dans ce domaine. C’est sûr qu’après le logement, c’est la demande principale et que seule cette candidate y répond vraiment.

    Reste une question en suspens : le niveau.  Des voisins ayant déménagé à Villeurbanne, Décines..., 4 cas de ce genre au total, nous ont signalés que leur enfant en primaire ont du redoubler, alors qu'à Vaulx en Velin leur passage était acquis, ces élèves étant parmi les meilleurs de leur classe (nous parlons ici d'enfants qui sont toujours restés dans le Public).
    Cette innovation devrait être accompagnée d' évaluations en fin d'année, les mêmes que celles qu'on connût ces enfants. La Mairie va débourser des fonds, elle est en droit d'en vérifier l'efficacité.
     En plus, cela contribuerait à rétablir la confiance vis à vis de l'Ecole publique.



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Le candidat de l'UMP : Mr  CLAMARON.



   Pas de permanence durant les municipales, pas de réunion chez l'habitant mais un autobus baladeur.
  
   A défaut de le voir en personne, nous lui avons envoyé par email sur son site notre pétition et nos questions sur le conventionnement global ( il est vrai 4 jours avant les élections).

   A ce jour ( début avril), toujours pas de réponse.






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1) Les antennes macro-cellulaires et la santé de nos enfants.


   La Santé  Publique demande de garantir un niveau d’exposition des habitants aux champs magnétiques inférieur à 2 V/M sur 24h.

   A Paris, ces mesures sont effectuées par un Bureau de contrôle référencé par l’Agence Nationale des fréquences (ANFR). Il s'agit soit de VERITAS, APAVE et DIRECTIQUE. Elles sont à la charge des opérateurs.
 
   Les locataires demandent que soient effectuées des mesures concernant :
       - l’école maternelle Lorca
       - l’école primaire Lorca                                               
      - la halte-garderie du 11, rue Auguste Renoir




2) Les dépenses d’entretien des espaces verts : réductibles de moitié ?


   La résidence du 11,13 et 15 rue A.Renoir a déboursé pour plus de 26 000 euros en 2006. Les deux autres résidence de la Thibaude des sommes également importantes..
   Cela représente uniquement pour la partie privative de ces trois OPACs , 3 jardiniers à temps complet par an. Alors qu’un seul, selon nos estimations, y suffirait amplement.

   Les locataires demandent une commission réunissant les différents intervenants (Commune de Vaulx en Velin, Courly, OPACs) et habitants. Des économies de rationalisation sont certainement envisageables.




3) Le chauffage urbain à la Thibaude deux fois plus cher qu’un chauffage d’immeuble.
    Des propositions concrètes :


     - la révision (appuyée par la Mairie) de la puissance souscrite avec Elyo.
        [ A Puteaux, pour la copropriété Exprodef (quartier Boieldieu), la puissance souscrite de 1 550 Kwh a été ramenée, en 2001, à 1 300 Kwh. Une économie annuelle actualisée de 11.000 euros) ]

     - un calendrier de remise à niveau du réseau secondaire de chauffage des immeubles.
       (détartrage  4 à 5 % d’économies,  équilibrage   7 à 9 %, régulation de la température 6 à 10 %....)

    4) L’éclairage public de la place de la Thibaude : son dysfonctionnement     
                                                                                                                                                

    Un éclairage qui fonctionne par intermittence (5 mois sans lumières) ne favorise pas la fréquentation de notre place, spécialement des mères de famille et de leurs jeunes enfants en soirée.

 

    Nous souhaitons que le réaménagement prévu de cette place solutionne ce problème récurrent.

 * Une copie de la pétition sera adressée à chaque OPAC concernée une fois qu'elle aura fini de circuler.